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一季度部分城市楼市成交回暖 业内:政策趋稳不会大涨

来源:经济日报-中国经济网 作者:不详 时间:2019-04-13 15:49:30

  经济日报-中国经济网北京4月12日讯  4月12日,58同城、安居客发布《2019年一季度楼市总结报告》,从政策情况、新房市场、二手房市场、租房市场等维度深入解析2019年一季度楼市发展情况。报告指出,“稳”仍然是今年房地产市场主基调,今年?#20132;?#20877;次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下,2019年1月、2月的商品住宅销售价格总体平稳,一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住宅销售价格下降;三线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响,一季度用户找房热度上扬,但涨幅不及去年,购房者未来心态也将趋于平稳。

  政策“微调”城市数量增加

  抢人大战?#20013;?#21319;级

  2019年的政府工作报告中重点提出,“关注群众住房问题,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展?#20445;?#32780; “稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终,意味着将延续此前政策的稳定性。

  进入2019,政策“微调”的城市数量逐渐增加,一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势,如石家庄全面放开城镇落户限制、西安购房落户不再受社保年限限?#39057;取?/p>

  另一方面,进入2019年以来,多个热点城市继续加码人才政策,包括南京、大连、西安在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。

  58安居客房产研究院首席分析师张波指出,2019年热点市场抢人大战?#20013;?#21319;级,且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。城市通过提供租房、购房、生活等补贴、开放落户等政策吸引人才流入。人才落户政策?#19981;?#31215;极影响到楼市需求侧,由于人才引进导致的购房需求增加,也在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上。但值得关注的是,如何不只是通过居住和落户层面留住人才,而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间,让人才和城市共发展,的确需要思考。

  一线城市新房成交均价稳中有升

  购房者信心指数上扬

  报告显示,从新房市场的具体表现上来看,一季度一线城市的商品住宅成交?#23458;?#27604;上涨约三成,北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看,深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势,北上广价格出现波动,但同比去年仍在上涨。

  与成交量上升相对应的是,购房者信心指数也同步处于上涨趋势。据58安居客房产研究院数据显示,2018年11月开始,购房者信心指数逐渐上扬,2019年2月购房者信心指数为107.6,环比上升5.0%,认为一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨的用户占比67.7%。

  监测数据显示,2019年1月受春节假期影响,用户对于新房的找房需求?#31995;停?#36827;入2、3月份,找房需求出?#32622;?#26174;上涨,用户的找房热情上扬,市场热度回暖。从不同城市级别的找房热度来看,2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显,而三四线城市找房热度?#20013;?#19978;升,热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月,一二线城市的找房热度再次回暖。

  此外,购房?#25307;?#21521;周边城市扩散,呈现出卫星城格局。一季度一线城市及周边城市的找房热度同比上扬,环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。一季度找房热度上升较为明显的城市保定、?#30830;弧?#29664;海及肇庆等城市,同比涨幅超六成。

  分城市来看,随着抢人大战?#20013;?#21319;级,进一步刺激了当地的房地产发展。一季度新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都,但与去年相比仅武汉同比上涨,其余三城同比均呈下行趋势。其他城市中,苏州、天津的找房热度同比上涨超三成。

  二手房挂牌价普遍稳中有升

  总价50-150万房源关注较多

  相比新房市场,二手房更能?#20174;?#24066;场的实际冷暖。报告指出,一季度全国二手房挂牌房源量在2月份处于低位,3月开始逐步走高,与去年同期相比,二手房挂牌房源?#23458;?#27604;有一定程度下降。而在用户访问量方面,全国二手房访问量在1月份处于低位,而后逐?#24459;?#28072;。同比去年,2月份二手房访问?#23458;?#27604;涨幅约四成。

  价格方面,二手房挂牌价普遍稳中有升。2019年一季度,一线城市中广州的二手房挂牌价同比上涨约一成,上海二手房挂牌价同比下跌。上海的二手房找房热度领先于一线各城,新一线城市中,重庆、成都、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

  报告数据显示,一季度用户对于二手房的面积偏好集中于70-90O(26.1%)、90-120O(26.6%),与2018年相比变化不大;价格方面,总价在50-150万的房源受到的关注较多,占?#20173;?#20116;成。58安居客房产研究院全年跟踪数据显示,自2018年11月开始,经纪人信心指数开始缓慢回升,进入2019年指数仍旧延续上升的态势,2月份经纪人指数达到115.5。

  一季度租赁需求热度依旧

  沪京深房源供应量位居前三

  报告数据显示,租房市场方面,从供应量来看,受春节假期影响,2019年2月租赁房源供应量下降,3月份逐?#20132;?#21319;。但不同级别的城市,其租赁房源供应量、供应面积段以及访问量等方面呈现出较大的差异。

  从城市供应总量来看,上海和南京分别位居一线城市和二线城市租赁房源供应量榜首。在一线城市中,上海租赁房源供应量最大,约为北京的1.2倍。而在二线城市中,南京、杭州、武汉Q1租赁房源市场供应量最大。

  另从租赁房源供应面积段来看,一线城市单极化趋势明显,50O以下房源占比高达44.2%,高出全国平均水平11.4%;而70-90O房源占比仅17.5%,排名次之;重点二线城市各区间房源供应占比相对平衡,50O以下房源占比29.6%,70-90O房源占比24.3%,二者差?#21040;?#26377;5.3%。

  从租赁房源访问量来看,58安居客房产研究院2019年一季度监测数据显示,2月虽有春节假期影响,但今年第一季度租赁需求依旧保持很高热度,访问?#23458;仍?#38271;25.1%,环?#20173;?#38271;29.8%;分城市看,北京、上海、成都第一季度租赁访问量位居全国前三,占比分别是5.2%、3.5%、3.5%。

  一季度市场表现差异较大

  “稳”仍然是2019年房地产市场主基调

  2019年一季度,从全国?#20132;?#19978;释放的信息来看,一方面,中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类?#20613;肌?#31283;步?#24179;?#25151;地产税立法的大方向保持不变;另一方面,各地结合自身城市特点,有条件有策略放松调控的同时,兼顾人才引进和城市活力营造,成为新的趋势。

  从具体市场表现来看,不同级别城市的市场表现差异性较大。报告指出,一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面,但成交?#23458;?#27604;2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异,热点城市降温还将在上半年?#20013;?#20294;降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显,受“去库存”接近尾声,棚改政策调整影响,部分城市的降温幅度或更为明显。

  张波认为,从基本面来看,一季度部分城市出现成交回暖,尤其是一线楼市二手房成交量的上涨更是带动了市场热度的提升,但值得关注的是2019年全国不会出现成交量价大涨格局,换言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。其一,政策面上不?#24066;恚?#20174;国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳?#20445;?#22240;此楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴,但交易热度大幅上升,尤其是房价快速上升一定会被控制。其二,市场面上难实现,一二线楼市的调控并未出大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求?#23721;?#22312;短期快速增加,三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然?#23721;?#25903;撑楼市的大阳春。其三,行业面难保证,2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标,拿地依然谨慎,融资难度依然较高,预计2019年商品房的成交金额将?#23721;?#36229;过2018。

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